Mis à jour en juin 2026

La Loi 16 oblige tous les syndicats de copropriété du Québec à se doter d'un carnet d'entretien et d'une étude du fonds de prévoyance projetée sur au moins 25 ans, avec conformité complète exigée au plus tard le 14 août 2028. Concrètement : si le fonds de votre copro est sous-financé, vous risquez une cotisation spéciale pouvant atteindre 10 000 $, 20 000 $, voire 50 000 $ par unité, payable en quelques mois. Que vous soyez acheteur, vendeur ou copropriétaire actuel, voici ce qu'il faut vérifier avant de signer quoi que ce soit.

Qu'est-ce que la Loi 16 et pourquoi s'applique-t-elle à votre condo ?

La Loi 16, adoptée en décembre 2019, est la réforme la plus importante du droit de la copropriété au Québec depuis l'adoption du Code civil en 1994. Son règlement d'application a été publié le 30 juillet 2025 (décret 991-2025) et est entré en vigueur le 14 août 2025. Il impose trois obligations à tous les syndicats : un carnet d'entretien, une étude du fonds de prévoyance, et une attestation du syndicat lors de la vente d'une unité. « Cette réforme vise à mettre fin aux fonds de prévoyance chroniquement sous-financés qui ont mené, ailleurs au Canada, à des cotisations spéciales catastrophiques », résume le constat partagé par plusieurs experts en gestion de copropriété. Pour un acheteur, ça change la liste de vérifications avant l'achat.

Qu'est-ce qu'un carnet d'entretien et qui peut le produire ?

Le carnet d'entretien est un document obligatoire depuis le 14 août 2025 pour toutes les copropriétés divises au Québec. Il doit être rédigé par un professionnel autorisé et indépendant (ingénieur de l'OIQ, évaluateur agréé de l'OEAQ, architecte de l'OAQ, ou technologue de l'OTPQ). Il recense l'ensemble des éléments de l'immeuble, leur état actuel, un plan des réparations majeures et du remplacement des éléments communs sur au moins 25 ans, avec échéances et coûts estimés. Le syndicat doit le mettre à jour annuellement. Pour un acheteur, demander ce document avant l'offre permet de voir si la toiture, l'enveloppe ou les ascenseurs approchent d'une dépense majeure non budgétée.

Qu'est-ce qu'une étude du fonds de prévoyance et à quoi sert-elle ?

L'étude du fonds de prévoyance est une analyse professionnelle qui détermine si les cotisations actuelles des copropriétaires suffiront à couvrir les réparations majeures à venir, projetée sur un minimum de 25 ans et révisée tous les 5 ans. Selon les délais accordés, les syndicats ont jusqu'à trois ans et un jour suivant l'entrée en vigueur du règlement pour faire établir leur carnet d'entretien et obtenir une première étude, avec conformité complète exigée au plus tard le 14 août 2028. Sans cette étude, un syndicat navigue à l'aveugle : il peut sembler en bonne santé financière sur papier tout en étant structurellement sous-financé pour les 10 prochaines années de travaux.

Que risque un copropriétaire si le syndicat n'est pas conforme ?

Les co-propriétaires d'immeubles dont le fonds de prévoyance est insuffisant font face à des cotisations spéciales pouvant atteindre 10 000 $, 20 000 $ ou même 50 000 $ par unité, payables en quelques mois, lorsqu'une réparation majeure imprévue survient. Au-delà du choc financier, la non-conformité expose aussi le syndicat à la responsabilité civile de ses administrateurs envers les copropriétaires, et une attestation manquante ou incomplète peut carrément bloquer la vente d'une unité. « Le problème, c'est rarement le manque de bonne foi, c'est le manque de planification », observe-t-on couramment chez les gestionnaires de copropriété qui interviennent après coup. C'est l'erreur coûteuse que cet article vise à vous éviter.

Comment vérifier la conformité d'une copro avant d'acheter ou de vendre ?

Avant de déposer une offre sur un condo, demandez trois documents : le carnet d'entretien à jour, la plus récente étude du fonds de prévoyance (ou la preuve qu'elle est en cours), et le procès-verbal de la dernière assemblée générale annuelle traitant de ces obligations. Si vous vendez, l'attestation du syndicat est désormais une pièce attendue dans le processus de transaction. Trois signaux d'alarme à surveiller : un fonds de prévoyance représentant moins de 5 ans de cotisations courantes, l'absence de carnet d'entretien malgré l'échéance du 14 août 2025, et un conseil d'administration incapable de produire un échéancier clair vers la conformité de 2028.

À RETENIR 

• La Loi 16 exige carnet d'entretien (depuis le 14 août 2025) et étude du fonds de prévoyance (sur 25 ans minimum) pour tous les syndicats de copropriété divise au Québec.
• Conformité complète obligatoire au plus tard le 14 août 2028 — mais le risque financier existe dès aujourd'hui si le fonds est sous-financé.
• Une cotisation spéciale peut atteindre 10 000 $ à 50 000 $ par unité en cas de réparation majeure imprévue.
• Demandez toujours le carnet d'entretien et l'étude du fonds de prévoyance avant de faire une offre sur un condo.
• Une attestation de syndicat manquante ou incomplète peut bloquer une vente.

sources:

• Condoaide — Guide complet Loi 16 copropriété Québec 2026
• Gestion MAHD — Les conséquences de ne pas respecter les lois 16 et 141
• Depatie Beauchemin — Résumé de la Loi 16
• Condogénia — Guide complet Loi 16 (échéance 2028)
• Gouvernement du Québec — Mesures applicables aux copropriétés divises
• OACIQ — Fonds de prévoyance (guide des pratiques professionnelles)

Vous magasinez un condo ou vous pensez vendre le vôtre dans les prochains mois ? Avant de signer quoi que ce soit, parlons cinq minutes. Je vous aide à lire le bon document, poser la bonne question au syndicat, et éviter la mauvaise surprise!