Devriez-vous utiliser le CELIAPP ou le RAP pour financer votre mise de fonds? Utilisez les deux si vous le pouvez. Le CELIAPP (compte d'épargne libre d'impôt pour l'achat d'une première propriété) permet de cotiser jusqu'à 8 000 $ par année, jusqu'à un maximum à vie de 40 000 $, et la cotisation est déductible d'impôt. Le RAP (régime d'accession à la propriété) permet de retirer jusqu'à 60 000 $ sans impôt d'un REER existant. Ensemble, un couple qui achète peut réunir jusqu'à 200 000 $ avant même de toucher à une marge de crédit : 40 000 $ chacun via le CELIAPP, plus 60 000 $ chacun via le RAP. Ce n'est pas un détail : le prix médian d'une copropriété dans la région de Montréal s'établissait à 437 250 $ en août 2026, en hausse de 4 % sur un an, et la majorité des premiers acheteurs magasinent justement dans la fourchette de 400 000 $ à 600 000 $.

Combien dois-je réellement épargner pour ma mise de fonds?

Pour un achat de 500 000 $, la SCHL exige 5 % sur la première tranche de 500 000 $, donc une mise de fonds minimale de 25 000 $. Au-delà de 500 000 $, le taux grimpe à 10 % sur la portion excédentaire : un achat de 600 000 $ exige donc 25 000 $ plus 10 000 $, soit 35 000 $ au total. Les premiers acheteurs et les acheteurs de propriétés neuves peuvent aussi étirer leur amortissement jusqu'à 30 ans plutôt que le standard de 25 ans, ce qui réduit le paiement mensuel tout en augmentant les intérêts payés à long terme.

CELIAPP ou RAP : lequel utiliser en premier?

Privilégiez le CELIAPP si votre achat est prévu dans plus d'un an : la déduction à l'entrée combinée au retrait libre d'impôt à la sortie en fait un outil supérieur à un REER ordinaire, et les droits inutilisés se reportent jusqu'à concurrence de 8 000 $, ce qui permet à quelqu'un n'ayant rien cotisé l'année précédente de verser jusqu'à 16 000 $ en une seule année. Privilégiez le RAP si vous avez déjà des sommes accumulées dans un REER et que votre achat est imminent : un délai minimal de détention de 90 jours s'applique avant qu'une cotisation puisse être retirée dans le cadre du RAP, ce qui compte si vous visez une propriété précise.

Combien coûte réellement le remboursement du RAP?

Le RAP n'est pas de l'argent gratuit : vous devez rembourser 1/15 du total chaque année, à compter de la deuxième année civile suivant le retrait. Manquez un versement et l'ARC l'ajoute simplement à votre revenu imposable de l'année. Le CELIAPP, lui, n'exige aucun remboursement : les sommes retirées pour l'achat sont acquises. Pour un premier achat de 600 000 $, plusieurs premiers acheteurs combinent un solde CELIAPP de 16 000 $, un retrait RAP de 40 000 $ et des économies personnelles pour franchir confortablement le seuil de mise de fonds de 35 000 $ à 40 000 $.

Est-ce que le montant à épargner varie selon le type de propriété?

Les règles des programmes ne changent pas, mais ce que votre mise de fonds vous permet d'acheter, oui. Les copropriétés se rapprochent souvent du prix médian régional de 437 250 $, tandis que les unifamiliales d'entrée de gamme avoisinent ou dépassent le prix médian de 650 000 $ (en hausse de 3 % sur un an, selon les données d'août 2026 de l'APCIQ pour la région métropolitaine de Montréal). Connaissez la fourchette de prix de votre secteur cible avant de décider à quel rythme cotiser au CELIAPP et au RAP.

Le CELIAPP et le RAP ne s'opposent pas : combinez les deux, connaissez votre palier de mise de fonds SCHL, et vous arriverez à l'achat de votre propriété avec un réel levier plutôt qu'en étirant chaque dollar. Les chiffres ci-dessus reflètent les données d'APCIQ d'août 2026 et les limites 2026 de l'ARC et de la SCHL, et ils évolueront, alors validez-les avant de vous engager. Vous achetez votre première propriété et voulez un plan de mise de fonds adapté à votre budget réel? Contactez-moi, je vais vous accompagner à travers les chiffres.

Foire aux questions

Puis-je utiliser le CELIAPP et le RAP pour le même achat de maison?
Oui. Le CELIAPP et le RAP sont deux programmes distincts, et l'ARC permet de les combiner pour le même achat admissible d'une première propriété, à condition de respecter les critères d'admissibilité de chacun. Un couple qui achète ensemble peut ainsi réunir jusqu'à 40 000 $ chacun via le CELIAPP et 60 000 $ chacun via le RAP, soit jusqu'à 200 000 $ combinés.

Dois-je rembourser mon retrait du CELIAPP?
Non. Contrairement au RAP, les retraits du CELIAPP utilisés pour l'achat admissible d'une première propriété ne sont jamais remboursés. Les cotisations sont déductibles d'impôt à l'entrée, et les retraits pour l'achat d'une propriété sont libres d'impôt à la sortie, sans aucune obligation de remboursement par la suite.

Quelle est la mise de fonds minimale pour une maison de 550 000 $ en 2026?
Selon les règles de la SCHL, il faut 5 % sur la première tranche de 500 000 $ (25 000 $) plus 10 % sur les 50 000 $ restants (5 000 $), pour une mise de fonds minimale totale de 30 000 $ sur un achat de 550 000 $.

Le plafond de cotisation au CELIAPP change-t-il en 2026?
Non. Le plafond annuel de cotisation au CELIAPP demeure à 8 000 $ pour 2026, avec un maximum à vie de 40 000 $. Les droits inutilisés se reportent jusqu'à concurrence de 8 000 $, ce qui permet à une personne n'ayant rien cotisé l'année précédente de verser jusqu'à 16 000 $ en 2026.

Le CELIAPP et le RAP ne s'opposent pas : combinez les deux, connaissez votre palier de mise de fonds SCHL, et vous arriverez à l'achat de votre propriété avec un réel levier plutôt qu'en étirant chaque dollar. Voici ce que la plupart des acheteurs ignorent : ces plafonds de programmes et les règles de la SCHL changent souvent sans préavis, et l'acheteur qui a déjà maximisé ses cotisations CELIAPP et RAP est celui qui peut agir le jour où la bonne propriété se présente. Vous hésitez encore sur lequel privilégier, ou vous ne savez pas à quel point vous êtes proche de votre seuil de mise de fonds? C'est exactement la conversation à avoir maintenant, pas une fois que vous aurez trouvé la propriété que vous voulez.

Contactez-moi cette semaine et je vais chiffrer votre situation réelle, votre échéancier, et votre pouvoir d'achat exact.

Mis à jour en septembre 2026
Jennifer Taganyi, courtière immobilière, eXp Realty (Québec). Détentrice d'un permis de l'OACIQ depuis 2010.